Gefahren beim Erwerb einer Immobilie in Spanien
Zu hoher Kaufpreis
Oftmals haben Ausländer keine Anhaltspunkte für eine vernünftige Bewertung der Immobilie. Der Vergleich mit ähnlichen Objekten ist nur beschränkt eine Hilfe, da es eine Vielzahl von kaufpreisbildenden Faktoren gibt, die für den Laien nicht ohne weiteres erkennbar sind, z.B. Erschließungsmöglichkeiten, rechtliche Bedingungen, Lasten (Hypotheken, Erschließungsgebühren, Wegerechte, gerichtliche Verfahren etc.).
Überhöhte Maklerprovision
In den meisten Fällen wird der Makler vom Verkäufer beauftragt und der Verkäufer ist dann Schuldner der Provision zahlen. Der Käufer sollte daher auf keinen Fall dem Makler zusätzliche Gebühren oder Kosten bezahlen. In Spanien gibt es keine verbindliche Provisionshöchstgrenze. Allgemein liegt die Maklercourtage zwischen 5 und maximal 10%.
Rechtswirksamer Kaufvertrag ohne Notar
Im Gegensatz zum deutschen Recht bedarf ein Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien für seine Rechtswirksamkeit nicht der notariellen Form. Ein Kaufvertrag kann in Spanien sogar mündlich abgeschlossen werden!
Fehlende Beurkundung
Viele Käufer von Immobilien haben in der Vergangenheit die Kaufverträge nicht beurkundet um Steuern zu sparen. Dies kann aber teuer werden. Denn solange der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie noch mal veräußern. Wird der 2. Käufer dann ins Grundbuch eingetragen, geht der 1. Käufer leer aus. Vor der Eintragung können außerdem Gläubiger des Verkäufers in die Immobilie vollstrecken. Soll die Beurkundung später nachgeholt werden, treten oftmals schwerwiegende Probleme auf. Oftmals kommt es vor, dass der Verkäufer nicht mehr auffindbar oder verstorben ist. In diesem Fall muss dann oftmals durch ein kompliziertes Verfahren die Zustimmung ersetzt werden.
Kaufoptionsvertrag
Es ist üblich, dass zunächst ein Kaufoptionsvertrag geschlossen wird. Dieser enthält fast immer Strafklauseln, wonach das doppelte des Kaufoptionspreises als Schadenersatz an den Verkäufer zu zahlen ist, wenn der Vertrag nicht beurkundet wird. Der Käufer sollte sich daher ganz genau überlegen, ob er den Vertrag unterschreiben will.In dem Kaufoptionsvertrag sollte immer geregelt werden:
- Der Endpreis
- Die Anzahlung
Angaben über vorhandene Hypotheken (oder sonstige Lasten auf dem Grundstück) - Festlegung einer verbindlichen Frist zur notariellen Beurkundung
- Entschädigungssumme für den Fall, dass die Beurkundung nicht innerhalb der vereinbarten Frist erfolgt.
Warum ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts wichtig?
Da der spanische Notar nur sehr eingeschränkte Pflichten hat, ist die Beratung durch einen Rechtsanwalt in Spanien dringend zu empfehlen und in der Praxis auch üblich. Der Rechtsanwalt prüft vor einer verbindlichen Unterschrift, Folgendes:
- Ist der Verkäufer Eigentümer? Hierzu wird zunächst ein Grundbuchauszug eingeholt.
- Ist der Eigentümer befugt ist, die Immobilie zu veräußern? Dies kann z.B. bei Küstenlage oder bei Gütergemeinschaft problematisch sein.
- Ist die Neubauerklärung eingetragen? Oftmals ist nur das Grundstück eingetragen und nicht das hierauf stehende Gebäude eingetragen. Dann muss die Immobilie kosten und zeitaufwändig legalisiert werden.
- Sind Belastungen auf die Immobilie eingetragen sind? Neben Hypotheken und Ähnlichem sind auch Wegerechte und Grunddienstbarkeiten immer wieder problematisch. Nicht alle sind im Grundbuch eingetragen.
Mehr Informationen unter www.wf-kanzlei.de
Weitere Artikel in der Rubrik Recht - Gesetz
- Die Detektei – eine Gewerbe im Wandel
- Ich habe kein Geld - bekomme ich einen Pflichtverteidiger?
- Wird die VOB/B auch in Zukunft Bestand haben?
- Mini GmbH - 1 Euro GmbH
- Fallstricke bei den Kündigungsfristen !
- Seine Grundrechte sollte jedermann kennen und wahren
- Arbeitslosengeld - Arbeitslosengeld II
- Dr Eckstein Kosmetik
Bewertung: Noch nicht bewertet - von 1 bis 5 (1 = sehr gut)